Barınamıyoruz: Neden Ev Sahibi Olmanızı İstemiyorlar?

Bir önceki Wannart içeriğimde, gıda enflasyonu ve bunun sebep olduğu beslenme krizini incelemeye çalışmıştım. Şimdiyse bir başka ve çok önemli soruna dair yaptığım araştırmaları -daha doğrusu bu alanda yapılan çeşitli araştırmalardan derlediklerimi- paylaşmaya ve buradan yola çıkarak bir senteze varmaya çalışacağım. Vakit kaybetmeden başlayalım.

Barınma: Peki Ama Neden Önemli?

İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi'nin 25. maddesi, bir ölçüde barınmayı da kapsar: "Herkesin; kendisinin ve ailesinin sağlığı ve refahı için beslenme, giyim, konut ve tıbbi bakım dahil olmak üzere yeterli bir yaşam düzeyine hakları vardır.” (1)

Dolayısıyla barınma, açıktır ki temel bir insan hakkıdır. Temel insan haklarının krize girdiği toplumlarda huzur ve güven ortamının bozulması, toplumda suç ve yozlaşma eğiliminin yaşanması ise kaçınılmazdır. Zaten BM Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Komitesi'nin (CESCR) 1991 tarihli 4 Sayılı Genel Yorumu da konut hakkını “güvenli, barış içinde ve insanlık onuruna sahip olarak bir yerde yaşama hakkı olarak” gördüğünü belirterek aslında konut hakkına karşı yaşanabilecek bir krizin önüne geçmeyi istemektedir (2)

İşte tam burada, barınma hakkının gaspına yol açabilecek barınma krizinin ne denli bir büyük sorun olduğu bir kez daha açıklığa kavuşuyor. Konut sahipliğinin barınma hakkını gidermek için değil de bir yatırım aracına dönüşmesini engellemek için devletler çeşitli regülasyonlarla sürece dahil oluyorlar. Böylece, toplumdaki konut sahipliği oranını yüksek tutuyor ve servet birikiminin de önüne geçmeyi amaçlıyorlar. Peki Türkiye’de bu durum nasıl ve Avrupa ile kıyasladığımızda nasıl bir manzara ile karşı karşıyayız?

Barınma Krizi: Türkiye ve Avrupa Gerçekleri

Türkiye’deki ev sahipliği oranına baktığımızda, 2024 yılında %55,8 ile rekor düşük seviyeye gerilediğini ve 2025 sonu verilerine göre hafif bir toparlanma ile %57,1 seviyesine çıktığını görüyoruz. Fakat bu oran ne 2014 yılındaki %61,1 olan ev sahipliği oranının üstünde ne de neredeyse %70 olan Avrupa ortalamasına yakın (3). Bunun yanına Türkiye nüfusunun yaklaşık %27’sinin kiracı olarak yaşadığını eklediğimizde ev sahipliği konusu hakkındaki düşüncelerimize farklı bir boyut daha katmış oluyoruz (4). Üstelik Türkiye’de büyükşehirlerde kiracı olarak yaşayanların, gelirlerinin yaklaşık %45–50’sini yalnızca barınma için harcadığı gerçeğini de kafamızda bir köşeye oturttuğumuzda barınmanın maliyeti ve bu maliyetin toplumun ne kadar büyük bir kesimi üzerinde bir baskılanmaya sebep olduğunu anlaşılabilir.

Regülasyon Örnekleri: Artan Oranlı Emlak Vergisi ve Ticari Lisans Zorunluluğu

Türkiye’nin yaşadığı bu sorunun önüne geçmek için başka devletlerde çeşitli regülasyonların uygulandığını görüyoruz. Bunlardan biri “artan oranlı emlak vergisi” ve bir diğeri de belirli bir sayının üzerinde mülkü olanları "bireysel yatırımcı" değil "ticari işletme" olarak vergilendirmeyi ve ağır denetimlere tabi tutmayı amaçlayan “ticari lisans zorunluluğu”.  Ayrıca Avrupa’da örneğin Barselona Belediyesi’nin uygulamaya çalıştığı ve belediyeye “iki yıldan uzun süre boş duran konutların mülkiyetine geçici olarak el koyma” yetkisini de veren boş duran konutlarla ilgili yaptırımlar bulunuyor. Türkiye’deyse bu tarz uygulamaların yokluğu veya alternatif olarak geliştirildiği iddia edilen vergilerin eksikliği göze çarpıyor.

Değerli Konut Vergisi (DKV): Hedef “Tekil Lüks Tüketim” mi “Servet Birikimi” mi?

Türkiye’de konu özelinde uygulanan ve en çok göze çarpan şey Değerli Konut Vergisi (DKV). Fakat bu verginin barınma krizinin temel sebeplerinden olan servet birikiminin önüne geçme konusunda ciddi problemleri bulunuyor.

Örneğin servet birikiminin bir parçası olan mülk sayısına yönelik herhangi bir yaptırımı bulunmuyor verginin. Türkiye'de doğrudan "kaçıncı eviniz olduğu" üzerinden değil, mülkün toplam değeri üzerinden artan oranlı bir sistem uygulanıyor. 2026 yılı için belirlenen asgari eşikse 17.711.000 TL. Bu tutarın üzerindeki konutlar için kademeli bir vergi uygulanıyor:

·                 17,7 - 26,5 milyon TL arası: Aşan kısım için binde 3

·                 26,5 - 35,4 milyon TL arası: binde 6

·                 35,4 milyon TL üzeri: binde 10.

Kıyaslarsak, Avrupa'da "servet vergisi" veya "sosyal konut koruma" yasaları çok daha köklüyken; Türkiye'de sistem şu an için "çok evi olanı engellemek" yerine "değerli evi olanı vergilendirmek" üzerine kurulu. Türkiye'de "ikinci evden sonra artan emlak vergisi" " gibi mekanizmaların eksik olmasından dolayı, sermaye konutu güvenli bir yatırım limanı olarak görme eğiliminde bulunuyor.

Kısacası DKV, bir insanın 100 daire sahibi olmasını engelleyemez; aksine, her bir daire 17.711.000 TL eşiğinin altında kaldığı sürece, 100 daireye sahip olmak işten bile değildir.

Şu an Türkiye’nin içinde bulunduğu durum; ev sahibi olan küçük sayıda bir grubun, kira gelirleri ve konut sahipliği üzerinden zenginleştiği; özellikle büyükşehirlerde yaşayan gençlerin, dar gelirlilerin, beyaz yakalıların ve emeklilerinse gerek kira fiyatlarının altında ezildiği gerekse ev sahibi olabilecekleri bir geleceğin ellerinden alındığı bir gerçeklikten ibaret. Bu gerçekliğin hayatımızdan çıkması içinse şu anki vergi rejiminin ve hukuki altyapının yetersiz kaldığı aşikar. Türkiye’nin barınma sorununu çözmesi için ciddi bir vergi reformuna ve gerekli hukuki dayanakların oluşturulmasına şiddetle ihtiyacı var, yoksa… Yoksa’sı çok karanlık.

Kaynakça

(1): https://www-un-org.translate.goog/en/about-us/universal-declaration-of-human-rights?_x_tr_sl=en&_x_tr_tl=tr&_x_tr_hl=tr&_x_tr_pto=tc
(2): http://sorular.rightsagenda.org/Uploads/ESKH%20MEV/ESKH%204%20No%E2%80%99lu%20Genel%20Yorum.pdf

(3): https://www.gayrimenkulokulu.org/turkiyenin-barinma-krizi-artiyor-mu/

(4): https://www.milliirade.com/turkiyede-ev-sahipligi-orani-son-4-yilin-zirvesinde

(5) https://www.sosyaldemokratdergi.org/turkiyede-konut-krizi-yoksullasmanin-mekansal-sonuclari-ve-barinmanin-cozulusu/